Sono una socia di cooperativa edilizia che ha accettato la locazione per 8 anni con patto di futura vendita insieme ad altri 4 soci. Era stato stabilito nel preliminare con la cooperativa che io avrei dovuto pagare per intero l’alloggio a me assegnato, anche se sono locataria, e che la cooperativa in cambio mi avrebbe fatto il contratto di locazione nel momento della consegna dell’alloggio.
Ebbene, io ho pagato interamente l’alloggio, tra contante e mutuo, come concordato, ma la cooperativa non mi ha fatto ancora il contratto di locazione, anche se son trascorsi oltre 4 anni. Dapprima mi ha proposto un contratto di locazione con un canone simbolico di 10 euro (complessivi per gli 8 anni di locazione) che io non ho accettato perchè non rispetta la Convenzione. 2 soci su 5 invece hanno accettato.
Io ho fatto intervenire gli ispettori del Ministero che si occupa delle cooperative e mi hanno dato ragione. Hanno stabilito il canone di locazione minimo mensile (intorno alle 220 euro) e hanno dato alla cooperativa 1 mese di tempo per stipulare i contratti di locazione mancanti, sottolineando che i contratti di 10 euro non rispettavano la Convenzione e che andavano rivisti.
La cooperativa, non solo non ha corretto i contratti “illegali”, ma continua a non volerci fare i contratti, a meno che noi locatari non accettiamo le loro condizioni: vogliono che nel contratto dobbiamo accollarci tutte le spese, comprese quelle straordinarie e l’IMU, spese che per legge spettano al proprietario. E’ chiaro che stiamo prendendo in considerazione di chiamare in causa la cooperativa perchè non rispetta nè la Convenzione, nè assolve ai propri doveri nei confronti dei soci locatari. In questi anni il C.D.A. ha chiesto un prestito infruttifero di 1000 euro a ogni socio per provvedere alle spese di gestione e che è stato approvato dall’Assemblea dei soci.
Volevo chiederLe, considerato che al momento io sono creditore nei confronti della cooperativa di 230 mila euro e che in cambio non ho ricevuto nè atto di proprietà, nè contratto di locazione, posso rifiutarmi di pagare questo prestito infruttifero perchè la cooperativa è inadempiente?
E posso anche non pagare più il condominio, visto che per la legge attualmente non sono locataria, nè proprietaria, ma un’occupante abusiva?
Il mutuo lo pago regolarmente, anche se non se lo meritano… potrei chiedere al Giudice un contratto di locazione retroattivo, per recuperare gli anni persi, più i danni subiti?
Risposta al quesito:
Sul presupposto di quanto esposto (salvo approfondimento mediante l’esame documentale), appare la responsabilità della Cooperativa in ordine alla gestione dei costi e dei ricavi da esporre in bilancio.
Sembra, inoltre, confermata anche la responsabilità contrattuale della Cooperativa in ordine alla stipula della locazione, con gravissimo danno per il socio assegnatario a seguito del ritardo nell’acquisizione della proprietà dell’alloggio.
In relazione ai costi di gestione degli alloggi nel periodo della locazione obbligatoria, la Cooperativa dovrebbe quantificarne l’entità (salvo conguaglio) e riversarla pro quota sulla determinazione del canone locativo (la Cooperativa gestisce le risorse acquisite dai soci).
In ragione delle gravi inadempienze che precedono, il socio può agire sia in sede amministrativa (richiedendo al Ministero il Commissariamento della Cooperativa stante il persistere dell’inadempienza), sia giudizialmente per il controllo giudiziario e l’eventuale risarcimento del danno.
E’ preferibile agire preliminarmente in sede amministrativa, inoltrando l’esposto contenente la precisa descrizione dei danni e la richiesta della nomina del Commissario ad acta.