Sono assegnataria di un alloggio in una cooperativa edilizia composta da due palazzine e 25 appartamenti.
Abbiamo finito di pagare il mutuo, ma non abbiamo ancora la proprietà per problemi sorti con il proprietario di una parte del terreno su cui si è edificato (problemi quasi risolti). Essendo passati più di trent’anni dalla costruzione, si è deciso di fare dei lavori di manutenzione della facciata e della copertura.
Inizialmente fu richiesto ad un tecnico di redigere un computo metrico estimativo delle lavorazioni, in modo da comprendere l’entità della spesa, che si è attestata sui 300mila euro.
Dopo qualche anno, messo da parte questo primo computo, si è proceduto alla nomina di un secondo tecnico, che ha redatto un nuovo computo da quasi 400 mila euro. A questi vanno sommati altri 120mila euro per la realizzazione di una nuova copertura tecnica per risolvere i problemi di infiltrazione.
Le mie domande sono:
– è possibile obbligare i soci a pagare una cifra così elevata (ai 500 mila euro vanno sommati iva, direzione lavori, imprevisti…), nonostante non vi sia la proprietà e vi siano soci che versano in gravi difficoltà economica?
– queste decisioni devono essere prese con maggioranza dei presenti all’assemblea o con maggioranza qualificata di tutti i soci?
– comportando la realizzazione della copertura tecnica una innovazione, è possibile astenersi dalla spesa come per i condomini o richiedere una votazione all’unanimità?
Risposta al quesito:
Con l’assegnazione degli alloggi sociali ai propri soci, la Cooperativa edilizia compie un’attività contrattuale mutualistica, per molti versi equiparata al contratto di compravendita immobiliare.
In ragione di quanto precede la Cooperativa risponde della qualità del bene assegnato, in particolare dei vizi costruttivi di cui esso è affetto.
Nel caso di specie, pertanto, appare legittimo che gli amministratori, ancor prima di assegnare gli alloggi, diano corso ai lavori di manutenzione straordinaria, in forza dei quali l’alloggio assegnato sia esente da vizi, come per legge.
L’esecuzione dei lavori deve essere preceduta dal deliberato assembleare, che può essere assunto con la maggioranza ordinaria, espressamente prevista nello Statuto sociale.
Anche la copertura per eliminare le infiltrazioni non rappresenta innovazione (inerente al Condominio non ancora sorto), ma una variante al progetto originario, peraltro necessaria per evitare maggiori danni.
A seguito del deliberato assembleare, il socio dissenziente ha diritto al recesso dalla Cooperativa.