Nell’aprile del 2011 sono divenuto socio di una cooperativa edilizia a r.l., senza mutuo agevolato e in proprietà divisa, che ha in corso di costruzione 28 alloggi suddivisi su tre palazzi, consegna prevista dicembre 2012.
La mia ammissione a socio è stata trascritta sul libro dei soci con un verbale contenente:
1) Socio Uscente
2) Nuovo socio Prenotatario
3) Costo e descrizione dell’unita immobiliare
Oltre a tale verbale è stato stipulato un preliminare di acquisto che non veniva nè trascritto nè depositato presso l’Agenzia delle Entrate.
Avendo raggiunto la cifra di 55k euro e vedendo i lavori progredire con un’eccessiva lentezza ho deciso di acquistare l’immobile in corso di costruzione privo di tutti gli impianti tecnologici, piastrelle, pavimento, intonaco esterno, infissi, porte etc e completarlo da me. Quindi ho richiesto una perizia giurata extragiudiziale per valutare il costo dell’immobile sino a quel momento e le spese da sostenere in futuro. L’immobile veniva valutato euro 110k euro.
Con il presidente della coop chiudiamo la partita a 115k euro e viene effettuato un verbale di assegnazione per tale cifra dove viene specificato che l’immobile è incompleto ed in corso di costruzione.
Riesco ad ottenere un mutuo fondiario per 60k euro ed il 23 dicembre del 2013 rogito e contraggo mutuo divenendo proprietario dell’immobile. La banca eroga il pagamento differito, dopo l’iscrizione dell’ipoteca, e va tutto in porto nei primi giorni di gennaio 2014. Purtroppo a mia insaputa il 20 dicembre del 2013 è stato iniziato l’iter di un decreto ingiuntivo nei confronti della coop di 285k euro come compenso da parte dell’architetto progettista e direttore dei lavori (lavori non ancora finiti). Tale decreto non è stato impugnato e dunque diventato titolo esecutivo.
Ho incontrato l’avvocato della controparte che gentilmente mi ha spiegato che la sua prossima mossa sarà chiedere la revoca degli atti di assegnazione della cooperativa e quindi l’annullamento dei rogiti, aggiungendo che non ha alcuna intenzione di attaccare gli immobili vuoti (3).
Nel decreto ingiuntivo, che ho potuto solo intravedere, l’avvocato dichiara che il suo cliente ha un credito pregresso e che la società coop. dal dicembre del 2012 ha iniziato a dismettere il proprio patrimonio immobiliare rendendo di fatto difficile il recupero del credito vantato.
E’ possibile che tutto questo accada? Può essere revocato un atto di assegnazione di una cooperativa e revocare un rogito regolarmente trascritto in cui è stato contratto contestualmente un muto fondiario?
L’avvocato è disposto a chiudere a 90k euro la controversia, ma non tutti i soci vogliono pagare. Abbiamo proposto di avere transazioni singole con liberatoria a persona ma l’avvocato non è disponibile a perseguire questa strada paventando la possibilità che poi gli altri soci possano rivalersi sui soci paganti.
Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito non sembra possibile che i creditori della Cooperativa procedano a revocatoria ordinaria degli atti di assegnazione degli alloggi sociali.
Ciò in ragione di tre elementi fondamentali: la presumibile esistenza di un atto di prenotazione dell’alloggio a fronte di pagamenti parziali del prezzo effettuati nel tempo; la congruità del prezzo pagato; l’esistenza di un patrimonio residuo della Cooperativa.
Va però osservato che l’atto di assegnazione può contenere l’obbligo di accollo di eventuali oneri futuri riguardanti i costi sopravvenuti dell’alloggio assegnato, in tal caso i professionisti creditori potrebbero aggredire il patrimonio personale dei soci fideiussori, ma sempre in caso di incapienza della Cooperativa.